Koushuyaの徒然日記・オフィシャルブログ

多くの方々からブログ再開のご要望をいただき、甲州屋徳兵衛ここに再び見参。さてさて、今後どのような展開になりますやら。。

危険が危ない旨い話

f:id:koushuya:20190727000246j:plain

 しばし前、お散歩途中の休耕田が転用になることを御紹介した。その土地にいよいよ重機が入り、何か大きな建物が建つようだ。現場の工事許可告知を見たらどうやら30室規模の高齢者向けの「サ高住」が建設されるようだ。さて、ここで地主は農地を転売したのか?それとも所有権を残したまま不動産賃貸に転用したか?告知板には「名板貸」をしている可能性もあるので、事実は見えてこない。

 

 掲載写真のダイワハウスにはじまり、問題のレオパレス21、さらに大東建託など、なぜ都内に限らず地方で立地の悪いところで賃貸建築が急増するのか。答えは簡単である。農業後継者がいないままに、それまで野良仕事ができた農主の高齢化に伴い一挙に事業承継と相続問題が浮上。納税対策として敢えてこうした事業に手を染めるのだ。遊休不動産活用と称して都心部のシェアハウス経営も、それに貸オフィス、貸倉庫事業もその手だ。これに悪知恵と「儲け」を相乗りして、アクドイ商売をしたがるのがメーカーと金融機関なのだ。

 

 「アパートローン」や太陽光パネル設置費用を貸し出す「ソーラーローン」どれもこれもまがい物だ。悪事を働き経営に窮した典型的な例がスルガ銀行と同行から借入した債務者らだ。なぜ、こんなに詳しいかと云うと、実は当方の従弟も相続で膨大な農地を遺産として引き継ぎ相続税対策として、教科書どおりに不動産賃貸業に手を出し、失敗しかけているからだ(現在進行形)。

 

 では、そのカラクリのエッセンスをご案内しよう。まず、第一に高齢化を見越して相続増税のために基礎控除が大幅に引き下げられ、相続の対象不動産財産や資産が増えたこと。次に銀行からの借入金利もマイナス金利政策を背景に融資先を求める銀行と借主も低利で資金が調達でき相互利益になること。それに相続人等にとっては収入が担保されるようにメーカーの家賃保証等の仕組みが用意されていることなどだ。

 

 急拡大し急成長するかに見える事業ほど、大きなリスクが潜んでいる。結局、レオパレスは全国で違法建築が露見しトラブルが拡大した。空室率に上昇に伴うメーカーとの契約の見直し、レオに限らずメーカー自体が倒産すると家主は家賃収入の道が絶たれてしまう。このため、こうした制度の見直しや同社(メーカー)への支援をご当局に求めるような皮肉な結果を生むことにも繋がっている。

 

 それに、もうひとつ。太陽光発電原発事故を機に「再生可能エネルギー」の普及が国策として、風力やバイオマス電力などへの転換が推進された。これも詐欺まがいの事業。太陽光発電を例に取るまでもなく電力会社への売電価格単価は当初の設定から次第に低下し、今や売電だけでは当初の設備投資額の回収はおろか売電による採算も合わなくなっている。

 

   そのうえ、今年のように絶対的な日照時間が少ないのでは、そもそも発電しない。陽の当たらない事業分野なのだ。こうした旨い話は落とし穴だらけだ。金持ちほどこうした話にひっかかりやすい。 「おら、金持ちでなくてよかったわー!!」